本文摘要：在政策公布后，这个周末出售大户型的意向客户显著激增了，我们当天发售的250套单位上午就仅有销售一空，下午有可能还不会特引。

在政策公布后，这个周末出售大户型的意向客户显著激增了，我们当天发售的250套单位上午就仅有销售一空，下午有可能还不会特引。近日，在坐落于广州市减城区的金地香山湖，售楼人员告诉他记者。多家券商的统计资料表明，由于我国25~44岁的主力购房人口占到比大大衰退，老龄化和少子化造成房地产市场的持续性市场需求膨胀，行业天花板渐行渐进。

市场盼望已幸的全面二孩政策尘埃落定，毫无疑问能为房地产市场带给增量购买力，减轻目前供过于求的市场格局。然而，二孩政策放松究竟能为楼市带给多大的追加市场需求？什么类型的城市获益程度更高？哪些开发商能借此获益？三四线城市不受影响更大在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐进。国家统计局的数据表明，过去将近四十年时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升到74.5%。

但从2011年开始，人口结构步入拐点，劳动力人口占到比逐步下降，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在发布2012年经济数据时，特地特别强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次经常出现意味著上升，比上年增加345万人。劳动人口总量经常出现转折点，这意味著买房的主力军规模早已在增大了。如果从购房人群来分析，根据爱建证券的测算，我国25~44岁人口为购房的主力军，从可考的人口数据看，25~44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%上升至2014年的32.47%，其意味著数量也在4.4亿左右游走。

随着我国老龄化和少子化日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的市场需求也因此膨胀。全面放松二孩后，首当其冲的是减少这部分人口的提高性购房市场需求。根据卫计委的数据，现阶段全国合乎政策条件的夫妇大约有9000万对，假设5年内50%的家庭不会生育二孩，那么将追加人口4500万，每年近900万。

按照人均住房20平方米计算出来，将追加9亿平方米市场需求，每年将追加1.8亿平方米市场需求。从中长期来看，根据克而瑞的测算，到2028年底，全国由15~49岁(1980年开始继续执行计划生育)人口构成的家庭将超过1.8亿户。

这其中，分开家庭大约7200万户，占比为40%，而双非独家庭9540万户，占到比53%，双独家庭1230万户，占到比仅有7%，这意味著全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。在悲观的数据背后也有主因，爱建证券分析师左红英指出，实际购房市场需求的提高将各不相同现实的生育意愿和实际减少的新生儿数量。

从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。

根据人民网此前的民意调研结果显示，我国分开家庭中不愿生育第二胎的比例仅有为50.73%。克而瑞的研究表明，如果比照推算出，到了2028年，归功于全面二孩政策追加的人口将在9000万～9200万之间，年均700万人左右，相等于每年追加住房市场需求1.4亿平方米，相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积，所带给的增量市场将是受限的。中金的研究报告指出，相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的开销要重得多，新政策的实施对这类型城市的影响更大，新生人口的激增将有助三四线城市商品房的消化。大户型将出市场主流在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化沦为趋势，相对于过去十年以首次置业市场需求居多的市场格局，提高型市场需求未来将会经常出现大幅度回落。

中金的研究报告回应，目前我国三房或以上住宅占到中国住房存量的比例将近40%，未来房产销售将渐渐向大户型弯曲。随着我国早已构建每户1.14套房，首套房购房者比例将经常出现一定程度下降，而提高型市场需求将沦为购房主力，家庭住房市场需求结构也将政治宣传现有格局。

中小户型特别是在是90平方米以下二房似乎无法符合基本居住于功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将沦为市场需求主流。克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者回应，目前首次提高型产品的面积皆划界为144平方米以下，大部分为三居于户型。对于生二胎的家庭来说，或许在享有两个孩子以后，首改为产品对他们而言将沦为刚刚须要，四房则沦为市场上确实意义的提高型产品。

从房企户型功能设计来看，杨科伟指出，以前的一主卧、一次枯、一婴儿房或者书房的设置将无法符合市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配有两个一样的次卧或者小孩房将是必需的。对于提高型市场需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应当分开修筑小孩娱乐的空间。正因如此，后遗症诸多二线城市的大户型相当严重积压的窘境不应不会获得好转。

此外，由于想要生育二孩的家庭，基本上不具备较好的经济基础，且因为工作挤迫，老人又年事已高，在照料两个孩子方面，他们更加不愿聘用保姆，因而在今后的产品设计上，更加不会将保姆房重点列为设计范围，这也是房企未来在户型设计时被迫考虑到的方向。正因如此，根据中金的预计，由于提高性需求将沦为中国房产市场的一个关键推展因素，龙湖、华润、中海、绿城、融创等擅长于提高性产品的房企将沦为潜在受益者。

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